土地のことイロイロ

前回の説明の中にあるように、土地売買に際して多くの場合確定申告が必要となります。
確定申告が必要ということは、土地売買には税金がかかるということ。
また、売主だけではなく買主に対しても税金がかかります。

土地売買で買主にかかる税金として、まず代表的なのが【不動産取得税】です。
不動産取得税とは都道府県から課せられる税金で、課税額は固定資産税が基準となります。
不動産取得税は、土地売買に限らず不動産の取得の際にはかならずかかる税金です。
土地ではなく建物の場合でも、また売買ではなく譲り受けただけの場合でも同様。

また、不動産取得税の基準となる【固定資産税】も、土地を所有するなら必ず必要になる税金ですね。
ご存知のとおり、固定資産税とは売買に際しての税金というだけでなく、毎年支払わなくてはいけないものです。
課税額の基準となるのは土地（不動産）の課税標準額。
もし、その土地が都市計画指定区域内であれば都市計画税も関係してきます。

もうひとつ土地売買に関して注目しておきたい税金が、【贈与税】や【相続税】といった相続に関するもの。
贈与税とは、例えば親子間での土地売買にかかる税金です。
親しい仲での土地贈与であっても、税金はかかるということ。
相続税とは土地を始めとした財産の相続にかかるもので、土地などの不動産以外では自動車や預金にも相続税は必要となります。

以上が土地売買に際して買主にかかる税金の代表的なものですが、売買対象が土地ではなく建物の場合など、何らかの条件を満たした場合には減税されることもあります。

土地売買の流れや手続きについて、ざっくりと説明致します。
土地を売る側、買う側両方の立場を含めての説明です。

まず、土地という不動産の所有者が変わるので登記の変更が必要になります。
そこで行うのが登記申請書の作成及び提出。
登記申請書は自分でも作成できますが、作成の難しさを思うと司法書士に頼むのが無難。
費用を抑えるため自分で作成するなら、法務局で指導してもらいつつ作成しましょう。
申請書作成には次の書類が必要です。

売主の登記済証書、固定資産税評価額証明書、印鑑証明書、売買契約書など。
買主の売買契約書、住民票など。
それと、提出時には登録免許税も。

土地を売却、もしくは購入して所有者が変われば、確定申告をしなくてはなりません。
土地売却によって得られた利益は「譲渡所得」となります。
売却しても結果的に損失となるのであれば確定申告は不要です。
買主の場合、土地を購入するだけなら損失と考えられるので確定申告は必要ありませんが、贈与税の関係で必要になる場合もありますのでご注意ください。

上記の土地売買の流れ・手続きは宅地等（更地）の場合です。
同じ土地でも農地となると、農業委員会の許可を受けなくては売買できないことになっています。
土地売買の手続きに関しては税務署や法務局、または不動産取引相談コーナーで質問できますので、最寄りの機関をご利用ください。

ちなみに、知人同士での土地売買であっても、不動産関係の手続きは複雑ですので、手数料が必要にはなりますが仲介会社を間に介することをお勧めします。

土地を購入しようと考える場合、多くの方はその土地に家を建てたいと考えているのではないかと思います。
もし、良い土地、自分の気に入った土地が見つかった場合はどうすればよいのでしょうか。
土地の購入資金が現金で用意出来る方なら、自分の希望の土地があれば、即購入してもいいでしょう。
しかし、ほとんどの方は土地や建物を住宅ローンでお金を借りて購入するでしょう。
ですから、住宅ローンを利用して土地を購入するならば、気に入った土地が見つかったとしてもすぐに契約は出来ません。
建物はどのメーカーや工務店で建てるのか、また建物の費用はいくらかかるのかが決まってないと住宅ローンの申し込みは出来ないのです。
それでは、土地だけのローンを組むという場合は、住宅がないうちからローンの返済が始まってしまいますし建物の分のローンを組もうと思ってもすでに土地の分の借入金があるとみなされ、金融機関によっては、住宅ローンが難しくなる場合も出てきます。

こうしたことから、良い土地が見つかったとしても、まず住宅のプランや住宅ローンの審査が通るようになるまで、その土地の購入を待ってもらえるのかどうか不動産業者に聞いていてみるといいですね。
待ってもらえる場合はいいのですが、他のお客さんもいるのでと契約を急ぐ場合もあります。
そんな時は、手付金を支払うことで契約できるか確認してみましょう。
その場合は、もし、住宅ローンが通らなかった場合に、その手付金が返還されるかどうか確認しておくことが大事です。
手付金を返金することを認めない不動産業者には気をつけたいものです。

土地購入するとき、土地を売りたいと思った時、個人で売買をするには専門の知識を持ち合わせていなければなかなか出来ないものです。
多くの方は不動産業者を介して土地の売買を行うことになるかと思います。
しかし、良い不動産業者というのはどこで判断すると良いのでしょうか。
不動産業者の中には悪質な方も存在しますので、よくチェックしておくことが必要です。
まず、その不動産会社の免許番号を見てみましょう。
不動産業者は免許番号を、例えば広告や看板には記載しなければいけません。
その免許は国土交通大臣免許や都道府県知事免許のことです。
営業所が違う都道府県にある場合は国土交通大臣免許であり、ひとつの都道府県でしか営業していない場合は都道府県知事免許となっており、同じものです。

例えば、
△県知事免許第（１）００００００号となっています。
その（）の中には信頼を見ることができます。
（１）の場合は１～３年未満の不動産業者ということになり、（）の中の数字は３年ごとに１ふえていきます。
ですから（7）となっている場合は開業してから２１年ということになります。
その（）の中の数字が大きければ大きいほど、その不動産業者の営業年数が長いことを意味しており、その数で信用、信頼度を見る目安になります。

今では、不動産業者もホームページを持っているところがほとんどでしょう。
そのホームページには必ず、免許について記載があると思いますので、確認してみるといいですね。
土地の売買を行うには安心して信頼できる不動産業者がどうかを見極めてから行いましょう！

土地を購入するのはどのようなときでしょうか。
パターンとして考えられるのが、例えば資産形成のため。
土地を購入して、更にそこを駐車場、またはアパートやマンションを建てるなどして賃貸利用し、収入を得ていくためです。
これについては土地活用の項で述べていきますが・・・

今回はもうひとつのパターンについてお話しします。
そのもうひとつのパターンというのが、マイホームを新築する土地を購入する場合。
マイホームは誰にとっても長年の夢かと思いますので、そのための土地を購入するというのは夢に近づくための第一歩となるでしょう。
分譲地や売地などを何ヶ所も渡り歩いて調べ、これぞ！といった土地を見つけます。

ただ、ここで注意。
分譲地の場合でよくあるのですが、その見つけた土地は建築条件付きではないでしょうか？
建築条件付きというのは、その土地を購入してから一定期間内に家を建てなければいけない、というものです。
住宅地となるべき分譲地なのに、何年もの間着工もせずに更地のままにされてしまうのを防ぐための条件と考えられます。

もともとマイホームを建てるつもりで土地を購入したのであれば、新築するまでの期間が決まっているというのはそれほどの問題ではないかもしれません。
注意しなくてはならないのは、あらかじめ建築業者が決められていることです。
マイホームを建てるにあたっては、好みはもちろんのこと、家族や生活スタイル、そして長年の夢なども考慮して、納得がいく家を建ててくれる業者を探さなくてはいけません。
だというのに、すでに業者が決まってしまっていては、どこまで好みその他を反映させてくれるか定かではありませんね。

決められている業者が自分が納得できるところであれば良いでしょう。
しかし、土地購入の時点ではそんなことは判らないことの方が多いので注意が必要です。

土地は資産です。
活用方法によっては利益を得られるもので、そういった意味では誰にとっても価値のあるものですから、もしその土地の所有者に不幸でもあれば相続のことを考えなくてはなりません。

ここで土地相続の流れや手続きについて説明を試みたとしても、きっとその複雑さに理解が追い付かないのではないかと思います。
相続は非常に重要な問題で、金銭や人の将来までもが関わってきますから、必要な手続きも非常に多くあるのです。
まず、誰が相続するのかといったことだけでも複雑ですよね。
子供が相続するものだ、と誰もがこう思うのかもしれませんが、ではその子供がいない場合はどうなるのでしょうか？
また、血縁ではないけれど親しい間柄で認められるべき人がいるなら？
また、兄弟がいる場合の分配はどうなっているのか？
相続税は？
書類は？
・・・などなど。

これらの全ては当然素人が行えることではないので、きっと司法書士等のプロを頼ることになるでしょう。
とはいえ、相続の対象となるものも土地だけではないので、最も良い方法としては土地相続を専門としているプロです。
土地相続が専門なら、過去の事例をいくつも経験しているでしょうからね。

土地に限ったことではありませんが、相続とは重要かつ複雑な問題です。
複雑というのは手続きもそうですが、その後の人間関係にヒビが入りかねないという意味でも複雑だということです。
相続というと誰もが思い浮かべるとおりお金の問題ですので、軽視できる人はいないでしょう。
お金は人間を変えます。
それは、土地相続でも同じことなのです。

土地相続に関しては、手慣れたプロに任せることはもちろん、信用できる人に任せたいものですね。

土地区画整理法とは、都市計画に深く関わる、土地に関する代表的な法律の一つです。
公共施設を新しく建てたり、また整備したり、変更したり、道路を増設したり、はたまた宅地利用を増進したり・・・
都市計画区域内におけるこれらのような土地区画整理事業について、土地区画整理法では規定されています。

土地区画整理法は市街地を健全に造成していくことを目的として、昭和29年に制定されました。
具体的な内容は以下とおりです。

形質といった土地の変更、または建物の新築及び増改築を行うのが、施行の認可から換地処分までの期間の場合、都道府県知事から認可を受けるのが原則となっています。
施行の認可とは、地方公共団体や国の場合は事業計画を決定することがそれにあたり、組合施行の場合は組合設立がそれにあたります。
個人施行者であれば、当然認可の広告が必要となります。

元の宅地に使用収益権を持っている人が仮換地を指定された場合、仮換地の指定から換地処分の期間に限り、使用収益権を同じ内容のまま仮換地に充てることができます。
ただし、元の宅地の使用収益権は停止となります。
また、もし元の宅地が他人の仮換地として指定された場合、持っていた使用収益権は無くなりますので注意が必要です。

住宅先行建設区として仮換地や換地が定められたなら、住宅の建設を指定された期間内に行わなくてはなりません。
住宅先行建設区とは、その名のとおり、先行して住宅を建設することが望ましい土地、及び区域です。

・・・などの事柄が土地区画整理法にて定められています。

土地を始めとした不動産の価格は、非常に複雑な経緯を経て決められます。
建物が建っていればその状態にもよりますから、なおのこと複雑さは増すでしょう。
建物が建っている土地に比べたら更地なんて・・・と思いきや、土地ひとつとっても公示地価・基準地価・路線価といった様々な視点によって割り出された価格を使い、さらにこれらから導き出されるのが土地の価格なのです。

公示地価とは、不動産鑑定士によって鑑定評価された結果から公表される地価です。
毎年の1月1日時点での価格として公表されるのですが、なんと鑑定評価を行う不動産鑑定士は2500名以上にものぼるのだとか。
鑑定評価そのものを行うのは不動産鑑定士ですが、その委嘱は国からのものです。

それから基準地価、こちらは国ではなく都道府県で行われる“調査”による地価です。
正式名称は「都道府県基準地標準価格」。
“調査”と強調させていただいたのは、国（不動産鑑定士）による“鑑定評価”とは異なるもののため。
土地の鑑定評価は不動産鑑定士という資格を有した者の専有業であるため、この資格がなくては行えません。
公示地価が1月1日時点の地価を算出したものであるのに対し、基準地価では7月1日時点の地価を算出しています。

そして路線価ですが、こちらは近隣の道路を基準として付けられた価格です。
公示地価が都市計画区域を中心とした一部の地域の分しか算出されないのに対し、路線価は道路のある土地全てに対して算出されます。
この路線価が指針となるのは主に相続税が絡むときです。

大なり小なり土地を持っていると、その土地をなんらかの方法で活用することが勧められます。
土地が大きければ様々な活用方法があるでしょう。
小さいと活用できないと言うわけではありません。
・・・が、建設会社等の業者にとっては、やはり最低限必要な土地の広さというものがあります。
業者にとって採算の合う土地でないと活用しづらいのですね。

土地活用相談会というものがあるのですが、こういった場においても小さな土地は活用しづらいと考えられています。
小さいからこそ相談したいというのに、繰り返し「難しい」と言われてしまっては諦めたくもなるところです（汗）

業者や相談会で活用方法を提示してもらえないのであれば、土地所有者自らがなんとかして活用方法を考えなくてはならなくなります。
しかし、プロにも答えが出せないというのに、素人が考えたところで導き出される答えなんて、せいぜいが自動販売機を置いてみたり、良くて駐車場にしたりといった程度でしょう。

・・・いえ、駐車場でも土地活用は土地活用です。
それが悪いというわけではあります。
しかし、土地の活用方法は広さを考慮しなければ多種多様にあるわけで、それらそれぞれに利点やリスクがあるのです。
できることなら、例え小さい土地でもそれらを考慮した上でより良い活用方法を考えたいものですね。

以下はあくまでも例ですが、小さな土地の活用方法としてぜひご参考ください。

・コインロッカー
・月単位の貸しロッカー
・貸倉庫
・ガレージ
・機械式駐車場
など。

土地や不動産の売買に慣れている人なんて、日本にいったい何人いらっしゃることでしょうか。
特に近年では物件や土地の価格が高額になる一方で、一般消費者が売買しようとしてもさすがに頻繁には行えることではありません。
いざ土地を売買しようと考えても、殆どの人にとってそれはそれは難しい行いとなるでしょう。

不慣れなことほど無闇に実践するわけにはいきません。
もし土地を購入する場合、その土地に抵当権があることに気付かないと、思いもよらない損害を被ることにもなります。
幸運にも抵当権を実行されなかった場合でも、引き続き土地に抵当権が設定されていれば転売はままなりませんし、代金の回収さえ難しくなってしまいます。
その他、基本である土地の建ぺい率などを知らないばかりに予定通りの住宅を建てられなかったり、住宅ローンが利用できなかったりと・・・無知から引き起こされるトラブルは悔いが残るものばかりですね。

こういった思いもよらない事態を回避するためには、土地の取引条件や権利関係を十二分に確認して理解する必要があります。
土地取引初心者に多い思い込みが、小さな不動産屋よりも大手の不動産会社の方が信用できるということ。
決してそのようなことはありません。
それらそれぞれに特徴やメリット・デメリットはありますし、土地の契約の基本である宅建業法や宅地建物取引業法などはどこにも適用されますので、必要な説明は必ず受けることになります。

考えようによっては、不動産業界とはかくも法律に固められた業界なのです。
一般消費者が利用するには、これほど安心できる業界は他にないのではないかと思われるほどです。
あとは、個人個人が土地の取引・売買に関する知識を身につけることが必要ですね。